Наемите на търговски имоти могат да бъдат скучна работа както за разбиране, така и за договаряне. Една част от търговския лизинг, разпоредбата за намаляване на наемите, може да бъде особено сложна. Ако разпоредбата не е внимателно изработена, това може да доведе до проблеми както за наемателя, така и за наемодателя, което е обратният ефект от намаляването.
Определение
Намаляването на наема е разпоредбата, че в случай че имотът е повреден, наемодателят ще позволи на наемателя да спре плащането на наем, докато имотът бъде ремонтиран и наемателят може да възобнови дейността си. Щетите, обхванати от намаляването, могат да включват пожар, наводнение, природно бедствие като ураган, торнадо или земетресение или принудителна евакуация от правителствата на градовете или окръзите.
Обосновка
Мотивите зад разпоредбата за намаляване са двойни. Първо, търговското имущество обикновено се покрива от застраховката за бизнес отговорност на наемодателя. Всички щети, които възникнат върху имота, ще бъдат изплатени от застраховката, след като наемодателят плати франшизата. Второ, вещите вътре в имота обикновено се покриват от бизнес отговорността на наемателя или застраховката на наемателя, или и двете, а освен това много компании имат застраховка за прекъсване на бизнеса. Тъй като и двете страни имат покритие - наемодателят върху имота и наемателят върху съдържанието - намаляването просто поставя наемодателя под наем, докато имотът може да бъде използван отново.
Къде възникват проблеми
Някои наемодатели включват допълнение към разпоредбата за намаляване, което гласи, че ако наемателят или служител на наемателя причини щетите, разпоредбата за намаляване намалява и наемателят трябва да продължи да плаща наем, докато имотът е поправен. Това се оказва проблематично за наемателя, тъй като всичко от случаен пожар до недоволен служител може да причини значителни щети на имуществото, за което наемателят носи отговорност. Търговският имот е доход за наемодателя, платен от наемателя, както и застрахователното покритие. С добавката наемодателят може да се удвои - да продължи да получава наем от наемателя и да предяви иск пред застрахователната си компания.
Правни съображения
Ако наемателят се съгласи с допълнението за намаляване, се изисква признаване на риска. Наемодателят трябва да признае, че въпреки че допълнението съществува, това не гарантира, че наемателят ще продължи да плаща наем за неизползваем имот. Ако бъде принуден да избира между отдаване под наем на ново място за поддържане на бизнеса и плащане на повреденото имущество, наемателят ще плати за новото място. Също така застрахователната компания на наемодателя може да откаже иск, ако наемодателят не може да докаже загуба на доходи поради щетите. В този случай, ако застраховката не плати и наемателят откаже да плати, наемодателят може да загуби значителни доходи и да бъде принуден да похарчи допълнителни пари в съда, за да принуди наемателя да плати.
